Доска объявлений по аренде недвижимости. Новости недвижимости.

Но посмотреть - можно :)

Вобщем. Just for fun. Давайте попробуем "провернуть назад". Т. е. прикинуть результаты различных стратегий в прошлом. Имея на руках данные сделать это несложно.

Итак - цифры берем
www.realprice.ru. Берем месячные цены на 1,2,3 комнатные квартиры - для простоты. И смотрим две условных стратегии:

1) покупка квартиры 1 числа определенного месяца

2) проживание в аналогичной съёмной с вложением средств на депозит.

Депозит берем сберовский - как самый надежный. Вариант купить мотыля и пойти на реку купить ПИФы, акции и т. д. - не рассматриваем - т. к. пытаемся держаться максимально близко к недвижки с точки зрения обывателя. Сбер дает 8,5% годовых на полгода или 10,5% на год.

Ещё параметр. Нужно учесть аренду - она идет либо в + (если покупаем квартиру) либо в - (если арендуем, а деньги в банк). Я принимаю её равной 4,5% годовых. Это ИМХО максимум что может быть с учетом квартплаты, минимального ремонта и возможного простоя.

Итак. Если кому лень искать на реалпрайсе цифры - то

2007

март 4713

февраль 4722

январь 4737

2006

декабрь 4741

ноябрь 4728

октябрь 4689

сентябрь 4574

август 4366

июль 4165

июнь 3993

май 3812

апрель 3548

март 3258

Формула расчета стоимости активов проста :

1) для стратегии 1 - это стоимость метра на текущий момент (в данном случае март)

2) для стратегии 2 - это стоимость метра на момент покупки/вложения средств (тело депозита) + процентвы за срок после вложения - арендная плата за этот срок.

Поясню на конкретном примере - допустим рассматриваем условную квартиру площадью 40 метров. Итого на июль 2006 её стоимость 4165*40=166600$

1) в варианте 1 активы на март 4713*40=188520$

2) в варианте 2 - 166600+(166600*0,105/12*11)-(166600*0,045/12*11)= 175763$

Т.е. в июле (относительно марта) покупать было бы выгоднее. Пересчитав для остальных месяцев обнаруживаем - последний месяц который дает "плюс" варианту с покупкой при ставке 8,5% годовых - сентябрь. В этом случае покупатель выигрывает ~33$ с метра - хотя разница между стоимостью метра в сентябре и марте составляет139$. В октябре картина резко меняется - тут покупатель уже проигрывает ~70$ с метра. В пересчете на условную 40метровую кв. это составит 2800$. Самое интересное что этот вариант можно считать уже выполненым - с октября прошло как раз полгода - так что наш виртуальный покупатель выбрав стратегию 2 уже вполне мог забрать деньги из банка с процентами.

Можно посчитать и для годового вклада по 10,5% - тут прибыльным для покупки получается уже август.

Немножко выводов: по индексу хай - в декабре - 4741$. Но из приведенных расчетов вполне видно что вершиной нужно считать как минимум сентябрь - фактически цена после него стала падать (хотя номинальная цена росла). Даже при сохранении мартовской цены точка выгодности/невыгодности покупки будет всё дальше сдвигаться по временной оси влево..

P. S. естетвенно расчет многово не учитывает. возможности инвестирования сэкономленных покупателем на аренде денег например. с другой стороны - расчет сделан по индексу - а он очевидно завышен относительно реальных цен продажи (звучат разные цифры - 5-15%)

P. P. S. в данном расчете мы не рассматриваем "а зато своя квартира", "а вот завтра цены рванут на 10% за месяц", "а ты ваще нищеброд и завидуешь тем кто купил" - поскольку

1) раз данное комьюнити называется анализ_недвижимости - то мы и анализируем. анализировать можно факты - человеческие фобии и комплексы анализируют психологи - это не сюда :)

2) данный расчет - по состоянию на март. т. е. что будет дальше тут не играет роли - это не прогноз, это анализ уже произошедших событий.

Собственно всё. пламенный ПРЕВЕД всем кто асилил многа букф.

UPD. добавлю график. верхняя кривая - разница между ценой в марте и ценой в соотв. месяце. нижнии - разница между доходом от депозита (за вычетом аренды) и разницей в ценах.

хорощо видно что нижнии кривые в сентябре переходят через 0 - т. е. с сентября покупка стала убыточной.